🔍 근저당 설정이란? 부동산 계약 전 반드시 알아야 할 핵심 상식

부동산을 매매하거나 전세 계약을 앞두고 등기부등본을 보면 가장 많이 보이는 단어가 **‘근저당 설정’**입니다.

최근에는 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각 과정에서 매수인 명의로 약 17억 7,700만 원의 근저당이 설정된 사실이 알려지면서 다시 관심을 받고 있습니다. 하지만 근저당은 특별한 문제가 있는 것이 아니라 은행 대출이나 부동산 거래에서 매우 일반적으로 사용하는 담보 제도입니다.

이번 글에서는 근저당의 뜻부터 확인 방법, 주의사항까지 한 번에 정리해보겠습니다.

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근저당이란?

근저당(根抵當)이란 현재뿐 아니라 앞으로 발생할 수 있는 채무까지 일정 금액 한도 내에서 담보하는 저당권을 말합니다.

쉽게 말해 은행이 대출을 해주면서 “혹시 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 이 부동산을 담보로 잡아두겠습니다.“라는 권리를 등기하는 것입니다.

현재 국내 금융기관의 주택담보대출은 대부분 일반 저당권이 아닌 근저당으로 설정됩니다.

왜 실제 대출보다 많이 설정될까?

등기부등본을 보면 실제 대출금보다 근저당 금액이 더 크게 적혀 있는 경우가 많습니다.

예를 들어

* 실제 대출금 : 5억 원
* 근저당 채권최고액 : 5억 5천만 원

이처럼 설정되는 이유는 단순히 원금만 담보하는 것이 아니라

* 연체이자
* 지연손해금
* 법적 비용
* 기타 채권 발생 가능성

까지 함께 담보하기 때문입니다.

일반적으로 실제 대출금의 110~120% 수준으로 설정하는 경우가 많습니다.

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근저당이 설정되어 있으면 집을 살 수 없을까?

결론부터 말하면 아닙니다.

근저당이 설정된 부동산도 정상적으로 매매가 가능합니다.

다만 계약 전 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.

✔ 확인해야 할 체크리스트

* 근저당 채권최고액은 얼마인가?
* 실제 대출 잔액은 얼마인가?
* 잔금일에 근저당이 말소되는가?
* 말소 비용은 누가 부담하는가?
* 소유권 이전과 동시에 말소되는가?

이 내용은 매매계약서 특약사항에도 자주 포함됩니다.

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전세 계약에서는 왜 더 중요할까?

전세 계약에서는 근저당 확인이 더욱 중요합니다.

그 이유는 집이 경매로 넘어갈 경우 근저당권자가 전세 세입자보다 먼저 변제를 받기 때문입니다.

예를 들어

* 주택 시세 : 5억 원
* 근저당 : 4억 원
* 전세보증금 : 2억 원

이라면 경매 낙찰금액이 낮을 경우 세입자는 전세금을 모두 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

따라서 전세 계약 전에는 반드시 최신 등기부등본을 확인해야 합니다.

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근저당은 어디에서 확인할까?

가장 쉽게 확인하는 방법은 등기부등본입니다.

등기부등본의 **‘을구’**에서 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

* 근저당권자
* 채권최고액
* 설정일
* 접수번호

계약 직전에는 반드시 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

근저당 설정 절차

근저당은 일반적으로 다음 순서로 진행됩니다.

① 대출 승인

↓

② 근저당 계약 체결

↓

③ 등록면허세 납부

↓

④ 등기소 등기 신청

↓

⑤ 등기 완료

↓

⑥ 등기부등본에 근저당 기재

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근저당 설정 비용

근저당 설정 시에는 다음과 같은 비용이 발생합니다.

* 등록면허세
* 지방교육세
* 등기 신청 수수료
* 법무사 수수료(대행 시)

대부분 금융기관이 절차를 진행하며, 비용 부담은 대출 상품에 따라 달라질 수 있습니다.

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대출을 다 갚으면 자동으로 없어질까?

아닙니다.

대출을 모두 상환해도 근저당은 자동으로 삭제되지 않습니다.

반드시 근저당 말소등기를 신청해야 등기부등본에서 삭제됩니다.

말소하지 않으면 부동산을 매도하거나 추가 대출을 받을 때 불편이 생길 수 있습니다.

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최근 다시 주목받는 이유

최근 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각 과정에서 매수인 명의로 약 17억 7,700만 원의 근저당이 설정된 사실이 알려지면서 근저당에 대한 관심이 높아졌습니다.

하지만 이는 일반적인 부동산 거래에서도 흔히 볼 수 있는 담보 설정 방식이며, 근저당이 설정되었다는 사실만으로 해당 거래에 문제가 있다고 볼 수는 없습니다.

중요한 것은 실제 대출금과 채권최고액, 그리고 말소 여부를 함께 확인하는 것입니다.

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한눈에 보는 핵심 정리

✅ 근저당은 미래의 채무까지 담보하는 저당권이다.

✅ 은행 주택담보대출은 대부분 근저당으로 설정된다.

✅ 실제 대출금보다 110~120% 높은 채권최고액이 설정되는 경우가 많다.

✅ 근저당이 있어도 부동산 매매는 가능하다.

✅ 전세 계약 시에는 등기부등본 ‘을구’를 반드시 확인해야 한다.

✅ 대출을 모두 갚았더라도 근저당 말소등기를 해야 한다.

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마무리

부동산 계약에서 가장 중요한 서류는 등기부등본입니다.

근저당은 매우 일반적인 담보 제도이지만, 그 의미를 정확히 이해하지 못하면 매매나 전세 계약에서 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.

특히 계약 전에는 등기부등본 확인 → 근저당 금액 확인 → 말소 여부 확인이라는 기본 절차를 반드시 거치시기 바랍니다.

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